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江西省國有建設用地長期租賃、先租后讓、租讓結合暫行辦法
日期:2019-03-01 15:10:00  

各市、縣(區)自然資源主管部門:

2017年,我廳出臺了《江西省工業用地長期租賃、先租后讓、租讓結合暫行辦法》(贛國土資發〔20173號),對提升節約集約用地水平、降低企業用地成本起到了積極作用。根據國家供地新政策和擴大國有土地有償使用范圍的新要求,我廳對該辦法進行了修改完善,研究制定了《江西省國有建設用地長期租賃、先租后讓、租讓結合暫行辦法》。經省政府同意,現將《江西省國有建設用地長期租賃、先租后讓、租讓結合暫行辦法》印發給你們,請結合實際認真貫徹執行。

 

      江西省自然資源廳

2019222

 

江西省國有建設用地長期租賃、先租后讓、租讓結合暫行辦法

 

第一章   

第一條  為進一步完善差別化土地供應制度,促進土地節約集約利用,有效降低企業用地成本,切實服務實體經濟發展,根據《中華人民共和國土地管理法》、《國土資源部關于印發<規范國有土地租賃若干意見>的通知》(國土資發〔1999222號)、《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)、《國土資源部 發展改革委 科技部 工業和信息化部 住房城鄉建設部 商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔20155號)、《國土資源部 發展改革委 財政部 住房城鄉建設部 農業部 中國人民銀行 林業局銀監委關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔201620號)等規定,結合本省實際,制定本辦法。

第二條  在本省行政區域內以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應工業、旅游及公共服務等項目用地,適用本辦法。

本辦法中公共服務項目用地包括能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育、供水、燃氣供應、供熱設施等

第三條  本辦法所稱長期租賃是指市、縣人民政府將國有建設用地使用權出租給使用者(簡稱承租人)使用,由承租人與市、縣自然資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同,并支付租金的行為。

先租后讓是指市、縣人民政府供應國有建設用地時設定一定的條件,先行以租賃方式向承租人供應土地,承租人在租賃期間開發、利用、經營土地達到約定條件后,可申請將租賃土地轉為出讓土地的供應方式。

租讓結合是指市、縣人民政府供應土地時設定一定的條件,先行以租賃方式向承租人供應土地,承租人在租賃期間開發、利用、經營土地達到約定條件后,可將部分租賃土地轉為出讓土地、部分土地仍保留租賃性質的供應方式。

第四條  市、縣自然資源主管部門牽頭負責國有建設用地長期租賃、先租后讓、租讓結合工作。投資和產業等主管部門配合做好供地方案編制、用地考核、承諾履約監督工作。財政部門負責監督租金、出讓金的收繳。

第二章  供地條件

第五條  以長期租賃、先租后讓、租讓結合供應的土地,應當為經依法批準的國有建設用地。

第六條  國有建設用地長期租賃最高年限為20年,期滿可續期。

國有建設用地先租后讓、租讓結合的,先行租賃期限由雙方合同約定,轉為出讓時,租讓年限合計不得超過同類用途土地法定出讓最高年限。

第七條  以長期租賃方式供應的國有建設用地,不可轉為出讓土地。

以先租后讓方式供應的國有建設用地,在合同約定期限內達到約定條件,可轉為出讓土地。超過約定期限未達到條件或超過約定期限未提出申請的,承租人不再享有將租賃土地轉為出讓土地的權利,按長期租賃方式使用土地。

以租讓結合方式供應的國有建設用地,在合同約定期限內達到約定條件,經出租人同意,可將約定的部分租賃土地轉為出讓土地。超過約定期限未達到條件或超過約定期限未提出申請的,承租人不再享有將租賃土地轉為出讓土地的權利,按長期租賃方式使用土地。

第八條  以長期租賃方式供應國有建設用地的,可以采用招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式,有條件的,必須采取招標、拍賣、掛牌方式。

以先租后讓、租讓結合方式供應國有建設用地的,應當依法依規采取招標、拍賣或者掛牌方式。達到合同約定的轉為出讓土地條件的,可按協議方式辦理出讓手續。

第九條  國有建設用地租金標準應當與地價標準相均衡:

(一)工業用地租金標準不得低于國家規定的工業用地出讓最低價折算的最低租金標準。租賃期滿轉為出讓土地時,應當不低于國家規定的工業用地最低出讓價格折算的實際出讓年限價格。

(二)以協議方式供應工業用地之外的其他用地租金標準,有基準地價的地區,其不得低于按基準地價70%折算的最低租金標準。租賃期滿轉為出讓土地時,應當不低于按基準地價70%折算的實際出讓年限價格。

無基準地價的地區,其不得低于國家規定的出讓最低價折算的最低租金標準。租賃期滿轉為出讓土地時,應當不低于國家規定的最低出讓價格折算的實際出讓年限價格。

(三)以招標、拍賣、掛牌方式供應工業用地之外的其他用地租金標準,其起始租金不得低于上款規定。

(四)承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的,租金標準應當按全額地價折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的,租金標準應當按扣除有關費用后的地價余額折算。

第三章  基本程序

第十條  以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應國有建設用地的,由市、縣自然資源主管部門會同相關部門擬定供地方案時,應提請同級政府同意,邀請投資、產業等主管部門參加供地方案擬定工作,明確供應方式、面積、開發建設條件、規劃條件、租賃轉出讓條件、達到約定條件期限、供應期限、租金和其他條件。供地方案報有批準權的人民政府批準后,由市、縣自然資源主管部門實施。

對于投資和產業主管等部門提出產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術作為土地供應條件的,在土地供應成交后,提出關聯條件部門應當要求土地使用權取得人提交項目用地產業發展承諾書,作為自然資源主管部門簽訂土地供應合同的前提條件。提出關聯條件部門應對承諾書的履行進行監督,并適時通報自然資源主管部門。項目竣工投產達不到約定要求的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。

第十一條  以招標、拍賣或者掛牌方式供應的長期租賃、先租后讓、租讓結合國有建設用地的,參照國有土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌的有關規定執行。全省網上交易系統建設完成之前,由當地公共資源平臺公開交易,交易服務費參照《江西省發改委關于降低產權交易服務收費等經營服務性收費標準的通知》(贛發改收費〔2017922號)執行。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后,中標人、競得人支付的投標、競買保證金,轉作租賃地塊的定金。出租人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

第十二條  以協議方式租賃國有建設用地的,參照國有土地使用權協議出讓有關規定執行。市、縣自然資源主管部門應當對擬協議租賃地塊的土地租金進行評估,經市、縣自然資源主管部門集體決策,合理確定協議租賃的出租底價。出租人與承租人協商一致且議定的租金價格不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準。

租賃合同簽訂后7日內,市、縣自然資源主管部門應當將協議租賃結果在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布,接受社會監督。

第十三條  出租人應當按照中標通知書、成交確認書或意向書的時間,與承租人及時簽訂國有土地使用權租賃合同。合同內容由當事人約定,一般包括以下主要條款:

(一)租賃合同當事人;

(二)租賃地塊的坐落、四至范圍和面積(附宗地圖);

(三)租賃地塊的用途和規劃設計要點等土地使用條件;

(四)租賃期限;

(五)租金及租金的支付方式、支付期限和調整方式;

(六)租賃地塊交付的條件和時間,開竣工期限;

(七)租賃合同終止時,地上附著物的處置;

(八)土地租賃合同解除條件;

(九)違約責任及賠償方式;

(十)爭議解決方式;

(十一)其他約定的事項。

先租后讓供應國有建設用地的,合同中應當明確約定承租人申請辦理出讓土地的條件及達到該條件的期限。

租讓結合供應國有建設用地的,合同中應當明確約定未來可轉為出讓及繼續按租賃方式使用土地的面積、位置、使用條件,承租人申請辦理可出讓土地的條件及達到該條件的期限。

城鄉規劃主管部門應當出具規劃條件,并作為國有土地使用權租賃合同的組成部分。

第十四條  承租人應當在簽訂租賃合同后60日內按合同約定支付租金。土地租金由市、縣自然資源主管部門代征、代繳,全額上交財政。收取的土地租金參照國有土地出讓金管理辦法進行管理,按規定納入當地政府基金預算管理,按規定專項用于城市基礎設施建設和土地開發等支出。

第十五條  承租人應當憑國有土地使用權租賃合同至城鄉規劃主管部門申領建設用地規劃許可證,城鄉規劃主管部門應當在用地性質后注明租賃土地。

第十六條  以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應國有建設用地的,承租人應當持租賃合同、土地租金繳納憑證和建設用地規劃許可證等相關證明材料,申請租賃國有建設用地使用權首次登記。

租賃國有建設用地使用權依法轉為出讓國有建設用地使用權的,承租人應當持原不動產權證書、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請出讓國有建設用地使用權變更登記。

承租人憑出讓國有建設用地使用權登記證明文件及法律法規規定的其他材料,至城鄉規劃主管部門辦理建設工程規劃許可證。

第十七條  以租賃方式供應國有建設用地的,租賃期限屆滿,承租人需繼續使用土地的,應當在期滿前3個月向出租人申請續期。除因公共利益需收回該幅土地的,應當予以批準續期。

長期租賃用地續租的、或者轉為出讓用地的,不得改變規劃條件,確需變更規劃條件的,應當重新申請確定規劃條件,并作為國有土地使用權租賃合同的組成部分。

以先租后讓、租讓結合方式供應國有建設用地的,合同約定轉出讓期限前3個月,承租人應當向出租人提出用地考核申請。出租人應當按合同條款規定,會同相關部門對承租人土地開發、利用、經營情況進行考核。達到合同約定用地效果的,出租人就出租部分與承租人重新簽訂國有土地使用權租賃合同;就出讓部分與承租人簽訂國有土地使用權出讓合同。

第十八條  市、縣自然資源主管部門對長期租賃、先租后讓、租讓結合供應的國有建設用地實施卷宗與臺賬管理,記錄供應地塊的基本情況、產業發展承諾情況、供后投資建設情況、租金(出讓金)收繳情況、轉出讓約定時點及到期轉出讓情況、期滿續期情況等,加強事前、事中、事后的全程跟蹤服務和監管。

第四章  權利義務

第十九條  出租人應當按土地租賃合同約定的期限和條件,向承租人交付租賃的土地。出租人未按租賃合同約定交付租賃地塊的,承租人可以解除租賃合同,并可請求出租人承擔賠償損失。

第二十條  承租人應當按合同約定的金額、期限和方式,向出租人支付租金。承租人未按合同約定支付或者未付足租金的,出租人有權責令承租人限期支付;承租人逾期60日以上未支付租金的,出租人可以解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權,并可請求承租人賠償損失。

第二十一條  承租人應當按合同約定開發、利用與經營土地。承租人未按合同約定開發、利用、經營土地的,出租人有權責令承租人限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權,并可請求承租人賠償損失。

第二十二條  承租人不能按合同約定期限開工、竣工或達成租賃土地轉為出讓土地條件的,可提前30日向出租人提出延期申請,經出租人同意,相關期限可以順延,但順延期限不得超過一年。

第二十三條  以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應國有建設用地的,承租人在合同約定的租賃期間,已支付租金并領取不動產權證書后,按照合同約定完成投資開發、利用土地條件的,經出租人同意,可將全部或部分國有建設用地使用權轉讓、轉租、抵押。租賃土地使用權轉讓、抵押的,須依法辦理不動產登記。

租賃土地使用權轉讓、轉租、抵押的,其地上附著物隨之轉讓、轉租、抵押;地上附著物轉讓、轉租、抵押的,其使用范圍內的租賃土地使用權隨之轉讓、轉租、抵押。

第二十四條  違反本辦法二十三條規定,轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的,出租人有權責令承租人限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權,并可請求承租人賠償損失。

第二十五條  以先租后讓、租讓結合方式供應的國有建設用地,在合同約定的先行租賃期未滿,承租人土地開發、利用、經營達到合同約定條件,經出租人會同相關部門考核通過,可提前辦理轉出讓手續。

第二十六條  出租人對承租人依法取得的租賃土地使用權,在租賃合同約定的使用期限屆滿前不得收回,因公共利益需要,依照法律程序提前收回的,應當對承租人給予合理補償。

第二十七條  長期租賃土地期限屆滿,承租人未申請續期或申請續期未獲批準的,租賃土地使用權應當由出租人無償收回,對已建建筑物、構筑物按合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等確定方式處置。

第五章  法律責任

第二十八條  自然資源主管部門及其工作人員有下列情形之一的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)應當采用招標、拍賣、掛牌方式供應土地而有沒有采用招標、拍賣、掛牌方式的;

(二)協議租賃國有土地使用權未按本辦法規定進行公告或公告內容違規的;

(三)租賃國有土地的租金低于最低租金標準的;

(四)違反本辦法租金收取期限的規定,逾期不收取租金,造成較大損失的;

(五)違反本辦法規定收回租賃國有土地使用權的;

(六)有其它玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第六章   

第二十九條  本辦法自201931日起實施,《江西省工業用地長期租賃、先租后讓、租賃結合暫行辦法》同時廢止。

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